Na co zwrócić uwagę, kupując stary dom?

Na wstępie chciałbym zaznaczyć, że nie jestem ani prawnikiem, ani urzędnikiem, architektem, budowlańcem… nic z tych rzeczy. Sprawy, o których tutaj wspomnę to zlepek informacji, o których wiemy, które wyczytaliśmy w internecie oraz usłyszeliśmy od osób, które pomogły nam przy zakupie starego poniemieckiego domu. Dla ułatwienia całość podzielę na dwie sfery – techniczną i formalną. Wpis będzie na bieżąco aktualizowanym gdyż w tym momencie sprawa jest jeszcze w toku – czekamy na decyzję kredytową, dogrywamy formalności, sprawdzamy ostatnie sprawy.

Aspekty techniczne.

Oczywiście tutaj Was zapewne nie zaskoczę, pisząc o fundamencie, murach, dachu. Jest jeszcze jednak kilka innych drobiazgów, na które warto zwrócić uwagę; a więc do dzieła!

• Dach – jak to dach – musi być solidny i nie przeciekać. Oczywiście, jeśli zamierzasz kupić tani dom do kapitalnego remontu, możesz nie zwracać na to szczególnej uwagi. My szukaliśmy domu, w którym (po niewielkim remoncie) da się zamieszkać, z perspektywą kapitalnego remontu w przyszłości. Należy zatem zwrócić uwagę, by pokrycie nie było uszkodzone. Na strychu mogą występować zacieki – zarówno na belkach jak i podłodze. Ślady wody lejącej się z dachu poznamy po wyschniętej „obwódce” z kurzu, pyłu i brudu znajdującej się wokół kałuży na drewnianej podłodze strychu. Mogą bowiem tam występować inne plany – np. tłuste ślady po rozlaniu się oliwy, które nie są dla nas zagrożeniem. Belki powinny być twarde, zdrowe. Oczywiście kilka nadpruchniałych krokwi nie stanowi zagrożenia dla całej konstrukcji, można je zawsze wzmocnić i zakonserwować lub po prostu wymienić. W tym miejscu warto wspomnieć jeszcze o pułapce – pokryciu eternitowym (azbest). Taki dach trzeba będzie prędko wymienić. Dobrą informacją jest to, że w większości przypadków dofinansowania do demontażu i utylizacji takiego pokrycia wynosi nawet 100%. Warto dowiedzieć się w gminie.

• Stropy – zarówno te murowane jak i drewniane. Aby dostać się do belek stropowych, można wyrwać deskę podłogową na strychu. Ocenić należy jakość belek, ewentualne przegnicia lub ubytki wywołane przez nieproszonych gości.

• Mury – musisz sprawdzić dokładnie jak wyglądają wszystkie ściany, przede wszystkim zewnętrzne, nośne, jak i te w środku. Podstawowe pytanie to z czego wykonany jest dom? Mury pruskie zazwyczaj w starych, zaniedbanych domach się rozpadają, choć mają swój urok. Najczęściej spotykana jest tradycyjna czerwona cegła. Należy sprawdzić jakość zaprawy, ewentualne pęknięcia. Zwróć uwagę też czy nie występują zacieki, grzyb. W przypadku, gdy pojawią się podejrzenia odnośnie stanu ścian, należy poprosić fachowca, by to obejrzał wprawnym okiem.

• Fundamenty – jeśli dom jest podpiwniczony, zadanie mamy nieco ułatwione. Przy dobrym oświetleniu należy sprawdzić stan piwnicy. Grzyb, zacieki to zły znak, jednak pęknięcia i wyraźne miejsca, w których dom osiada to gorsza sprawa. Możliwe, że będzie trzeba wykonać osuszaniem drenaż, wieniec stabilizujący. W przypadku domów poniemieckich konstrukcja jest zazwyczaj solidna, wykonana ze sztuką, a same miejsca budów były wybierane mądrze, zwracano wtedy uwagę na dobre i suche podłoże.

• Komin – to centralna i jedna z najważniejszych części domu, zapewniająca nam ciepło i wentylację. Niestety w starych domach, komin często jest w fatalnym stanie; tym bardziej, jeśli przez wiele lat opalano drewnem, które nie oszczędza „wnętrzności” naszego komina. W starych domach pewnym będzie remont komina. Pół biedy, jeśli wystarczy sam wkład stalowy lub ceramiczny. Gorzej, jeśli komin jest krzywy, lub wystają w środku cegły – w obu tych przypadkach nie będzie możliwe wstawienie wkładu. W takiej sytuacji można skorzystać z dość nowej technologii szlamowania komina, czyli tynkowanie odśrodkowe specjalną zaprawą. Niestety jeszcze niewiele firm to wykonuje, ale w każdym województwie raczej znajdzie się kilka ekip. W najgorszym wypadku trzeba będzie cały komin zmieść z powierzchni ziemi i wymurować nowy. Komin to często pomijana sprawa, która jednak jest niezwykle ważna. Zaniedbany komin niesie w najlepszym przypadku ryzyko słabego ciągu, ale może spowodować też wydostawanie się produktów spalania do domu (ryzyko zaczadzenia), a nawet pożaru – tym bardziej w starych domach z drewnianymi stropami.

• Urządzenia techniczne takie jak przyłącza, studnia, szambo, itp. – o ile występują. W większości przypadków szambo zapewne będzie stare i nieszczelne. Od nowych właścicieli zależy czy uszczelnią szambo, czy nie. Należy mieć na uwadze, że nieszczelne szambo to zagrożenie dla środowiska, ale przede wszystkim dla źródła wody – studni – o ile taka występuje.  Mówiąc o studni, musimy sprawdzić jej stan – hydrofor, pompę wody i instalacje. Warto zaprosić fachowca, który rzuci na to profesjonalnym okiem. Pozostałe przyłącza też powinny zostać sprawdzone – kanalizacja, wodociąg, gaz – o ile występuje. Warto przyjrzeć się też instalacji elektrycznej, gdyż może okazać się, że moc przyłącza jest zbyt niska na nasze potrzeby. W starych domach było to najczęściej 4kW.

Aspekty formalno-prawne.

Tutaj sprawy mają się już całkowicie inaczej. W przypadku usterek dachu, czy zawilgoconych fundamentów – można to dość szybko naprawić i przywrócić do należytego stanu. Z kolei problem prawny, administracyjny może kosztować nas sporo nerwów, wydatków i czasu. W skrajnych przypadkach może okazać się, że nasz wymarzony dom nie nadaje się do użytku, gdyż np. nie mamy dostępu do wody lub drogi.

• Księgi wieczyste, hipoteka, własność – to oczywiście podstawowa sprawa. Księgi wieczyste na szczęście można przeglądać już online na stronie Ministerstwa sprawiedliwości. Jest to znaczne ułatwienie dla nabywców nieruchomości. Należy dokładnie sprawdzić własność, ewentualne udziały oraz możliwe obciążenia, np. służebności.

• Dostęp do drogi – w naszym przypadku okazało się, że droga, przy której leży nasz dom jest drogą należącą do Skarbu Państwa (to dobrze…), ale pod zarządem Lasów Państwowych (to już gorzej). Nie było problemy z uzyskanie zgody na przejazd i przechodzenie przez działkę, która jest drogą, natomiast by mieć pewność i klarowność sytuacji, będziemy musieli wkrtóce załatwić służebność przejazdu i przechodzenia wpisaną do księgi wieczystej nieruchomości leśnej, która składa się z okalających działek, w tym działki będącej drogą dojazdową do naszego domu. To wiąże się z dodatkowymi kosztami (notariusz) oraz czasem.

• Stan prawny ewentualnych urządzeń technicznych – w naszym przypadku bowiem okazało się, że zarówno studnia jak i szambo znajduje się poza obrębem działki. Dla studni wydzielono niewielką działkę, którą dotychczasowi właściciele domu dzierżawili od Lasów Państwowych. Również my będziemy musieli stosowną umowę podpisać. Nie można zapomnieć, aby dokładnie sprecyzować kto ponosi koszty utrzymania i konserwacji tych urządzeń – niestety, jeśli tylko my będziemy korzystać ze studni – sprawa jest jasna. Analogicznie sytuacja wygląda z szambem. Pamiętać też trzeba o zadbaniu o możliwość dojazdu i dojścia do tych urządzeń – np. co w przypadku, gdy właściciel postawi płot i zatarasuje dojazd?

Wpis ten będzie na bieżąco aktualizowany. Jeśli macie jeszcze jakieś uwagi, pomysły na co zwrócić uwagę – piszcie w komentarzach! 🙂